横浜 歯周病を分かりやすく表現してみよう
最近よく耳にする言葉に、「定期借地権付きマンション」があります。
一部で人気を博していて、なかなか売れ行きも好調のようです。
これはごく簡単にいえば、「マンションの建物部分は自分のものだが、土地は借り物」という物件のことです。
数年後など、一定の期限がきたときには土地を更地にして地主に返還する契約を、購入時に結ぶことになります。
なかには、契約期間が切れた後も建物は取り壊さず、賃貸住宅として住み続けられるという物件もありますが、割合からすれば、ごく一部です。
「定期借地権付きマンション」のメリットは、なんといっても購入費用の安さにあります。
地代の支払いは毎月あるにせよ、一般の分譲マンションに比べると購入費用は格安です。
まさにお買い得、と思われるかもしれません。
しかし、定期借地権付きマンションには、まだまだ未解決の課題が山積みしているのです。
これを度外視しては危険です。
まず、数十年間の長きにわたって、誰が、どうやって地代を徴収していくのか、という実務上の問題があります。
完成、引き渡しまでは事業主売主対地主との関係になっていますが、それから先は複数の各区分所有者と地主の関係になるわけです。
ただでさえ管理費の徴収ですら苦労しているマンションがあるくらいですから、金額のはる地代を大勢の人から集めるには、かなりのエネルギーが必要なはずです。
最初のうちはともかく、年月が経って入居者が入れ替わってくるとそう簡単にはいかなくなりそうです。
業者が何らかの形で関わるとしても、数十年というスパンを考えたとき、首をかしげざるを得ません。
そもそも、会社の十年先など想像できるものではないからです。
今から十年前の昭和に営業中だった会社のうち、現在どれだけが生き残っているかを検証すれば、この不安はご理解いただけることと思います。
では、管理組合が地代の徴収業務を肩がわりできるかというと、そんなことはまず無理でしょう。
そしてこういう不安が表面化すると、貸す側の地主のほうも龍踏せざるを得なくなります。
そのほかにも、契約時に納めた保証金の扱いの問題、十年後にいざ建物解体となったときの費用等の問題……。
これらをひっくるめてすべて、マンションを買ったみなさんと貸主である地主の双方がともに十年後の未来を見つめて契約することになるのですが、その頃には隠れていた問題が次々と顔を出しそうです。
こと、この問題に関していえば、十年というスパンは決して長くはないのです。
SIマンションのように「1OO年住宅」が喧伝されるこの時代に十年で取り壊す住宅とは、時代に逆行する制度といわざるを得ません。
また、契約が終了すればどうせ出ていかなければならないとすると、建物が老朽化したとき、全員が修繕費用を快く出すでしょうか。
あと数年で取り壊しになることがわかっているマンションに、わざわざ大金をかけて修理しようとする人はあまりいないのではないでしようか。
そもそも普通の分譲マンションでも、修繕の必要が出てきたときには2つに対立しがちです。
負担金を追加して直そうとする人と、ギリギリまで費用を切り詰めようとする人です。
この場合、修繕がマンションの寿命を延ばすことにつながるので、意見はまとめやすいはず。
が、それでも話し合いが紛糾し長期化するのは日常茶飯事です。
とすれば、修繕しても長くは使えない「定期借地権付きマンション」ではどうでしょうか。
修繕金は捨て金になります。
誰も修繕に手をつけないため、老朽化が早く進むことは想像に難くありません。
みなさんは、数十年経って使用不可能になったマンションの姿を想像できるでしょうか。
数十年も経てば、地主も代替わりしているはずです。
入居者も代替わりし、資産を受け継いだ子供や孫には相続税が重くのしかかり、建物を壊すお金を捻出するのさえ相当の負担になっているかもしれません。
かつてのニューヨークのブ口ンクスをご存じでしょうか。
壊すに壊せない老朽化した建物が並ぶ、いわゆるスラム街と呼ばれた場所です。
ブ口ンクスは、ホームレスや貧しい人たちが住みついたからスラム化したわけではありません。
管理しきれなくなった建物から住人が逃げ出したのが、スラム化のそもそもの発端でした。
その結果としてスラム街が構成されたわけです。
「定期借地権付きマンション」には、これと同じ結果を招く危険性があるといえます。
所有権は建物に限定され、しかも期限がつけられているとなると、資産としての価値はありません。
十年間払いつづけなければならない地代やローンの金利だって、かなりの額になります。
「とりあえず安価だから」と単純に考えるのではなく、こうした未来のリスクをしっかり考慮すべきです。
日本中を震揺させた大地震が関西方面を襲い6500人を超える死者ました。
を出し、いまなお多くの人々に深い心の傷を残す阪神・淡路大震災です。
被害のほどは、テレビなどを通じて全国のお茶の間にも伝えられているので、あらためて触れるまでもないでしょう。
ところで、この地震で被害を受けた同じ神戸市内のマンションでも、道路ひとつ隔てただけで被害の程度に大きなちがいがあったことはあまり知られていません。
この事実は、私たちにひとつの教訓を与えてくれます。
それは、マンション選びに際して、震災対策の視点を真ん中にすえるということです。
ポイントをまちがえると、大地震に見舞われたときに家族や命を失ったり、マイホームが藻屑と化してしまう危険があるのですから。
それでは、震災対策の視点で考えた場合、どこがポイントになるのでしょうか。
まずもってチェックしておきたいのは、建物を支える地盤の強度です。
建築技術の進歩によって、建物本体の強度は以前より増しました。
いくら建物本体が頑丈でも、これを支える足下がしっかりしていなければ元も子もありません。
地盤のよしあしを簡単に見分けるポイントのひとつは、立地です。
手持ちの地図を広げてマンションの位置を確認し、近くに海や河川がないかを確認してみましょう。
また、地名には地盤を判断するヒン卜が隠されています。
例えば、「池」「沼」「窪(久保)」などの字が地名についている地域は軟弱地盤である可能性があります。
もちろん、可能性の問題ですから「湾岸地域だから危ない」「この地名だから危ない」と、即直結するものではありませんが、疑わしいと思ったら、さらに詳しく調査することをおすすめします。
軟弱地盤の怖さは、先の阪神・淡路大震災でもいやというほど思い知らされました。
特に、湾岸地域で起こった「液状化現象」は、想像を絶する凄まじさでした。
「液状化現象」とは、地震の揺れによって、地盤の土砂が流動する現象のことです。
阪神・淡路大震災では、建物を支える基礎部分の下の土砂が洗い流され、杭がむき出しになったマンションもたくさんありました。
軟弱地盤に建つマンションでは、「液状化現象」だけでなく、「圧密沈下」も心配です。
大阪湾に土砂を埋め立ててつくった関西新空港でもこの現象が起きました。
これは、埋め立てて日の浅い軟弱地層から水が抜けることで起きる、地盤沈下だと考えてください。
例えば湾岸地域の高層マンションなどは、地中数十メートルの深さにある硬い地盤まで杭を打ち込んでいます。
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